balcone-aggettante

La ringhiera del balcone aggettante di un appartamento in condominio dev’essere considerato parte comune e quindi la spesa per la sostituzione suddivisa tra tutti i condòmini?

Oppure è elemento di proprietà individuale con conseguente addebito del costo al singolo condomino?

A dirla tutta in questo ultimo caso non solamente il costo sarebbe a carico del condomino, ma anche la decisione sulla sua sostituzione.

Insomma nel caso in cui si considerasse la ringhiera di proprietà esclusiva, l’assemblea non avrebbe possibilità di decidere in merito alla sua sostituzione.

Per rispondere al quesito, non possiamo fare a meno di riprendere la definizione di balcone aggettante (elaborata da dottrina e giurisprudenza) e la valutazione della condominialità delle sue parti elaborata dalla Corte di Cassazione (vista l’assenza di una normativa di riferimento).

Il balcone aggettante è quel manufatto che sporge rispetto alla facciata dell’edificio e costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare dalla quale è possibile accedervi.

Essi, afferma ormai da anni la Corte di Cassazione, “non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Balconi, come ripartire le spese

La sostanziale assenza di utilità comune dei balconi aggettanti, considerati nella loro interezza, non elimina la possibile condominialità di alcune loro parti.

In particolare, è sempre la Cassazione a parlare, “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)” (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, il così detto sottobalcone.

Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?

Insomma se queste parti assumono particolare rilevanza rispetto all’estetica del fabbricato (connotandola e diventandone parte integrante) allora devono essere considerata di proprietà comune. In conseguenza di ciò:

a) l’assemblea diviene competente a deliberare sugli interventi di manutenzione (ergo riparazione o sostituzione);

b) la spesa diviene spesa condominiale e, salvo diverso accordo tra le parti, va ad essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Le sentenze, abbiamo visto, parlano di elementi decorativi di parte frontale ed inferiore, quasi ad operare una distinzione tra questi e la parte strutturale (es. parapetto). E qualora sia l’intera parte frontale (o inferiore) ad assumere nella sua interezza valore estetico tale da far considerare essa nella sua interezza parte comune? Il caso della ringhiera è proprio la rappresentazione plastica di tale situazione. Si pensi ad una ringhiera che presenti una particolare lavorazione.

In tale ultima ipotesi, allora, la ringhiera è da ritenersi bene comune con le conseguenza appena descritte.

La valutazione della condominialità, che in questo caso coincide con la valutazione dell’incidenza sul decoro dello stabile, nel caso di contrasti, è rimessa all’Autorità Giudiziaria.

 

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