La disciplina delle distanze tra edifici e corpi avanzati aggettanti come balconi, terrazze, verande e pensiline, in sintesi

 

La valutazione dell’assoggettabilità alla disciplina delle distanze per i cd. “corpi avanzati o aggettanti” (ossia per le pareti dei fabbricati che si estendono in orizzontale manifestando rientranze e sporgenze orizzontali) dipende dall’analisi della funzionalità e delle caratteristiche degli sporti stessi.

Infatti, se la sporgenza presenta particolari proporzioni e per i suoi caratteri strutturali e funzionali amplia la consistenza dell’immobile, questa è sottoposta alla disciplina delledistanze; al contrario, non sono computate nel calcolo i corpi aggettanti dal carattere meramente ornamentale e decorativo.

Nell’uso abitativo, in tale ottica, sono esonerati dall’applicabilità della disciplina delledistanze:
• le sporgenze non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica;
• le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa ed ornamentale;
• le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni;
• i cornicioni (Cass. civ., Sez. II, 11 ottobre 2010, n. 30983 e 29 marzo 1999, n. 2986; Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2010, n. 17242).

Corpi aggettanti come i balconi e le terrazze, invece, postulano caratteristiche progettuali che di fatto determinano l’ampliamento in superficie e in volume del fabbricato da cui sporgono, occupando lo spazio che deve invece rimanere libero per assicurare il prescritto distacco. Ne consegue che essi vanno computati nel calcolo delle distanze.

Per quanto attiene alla definizione di terrazzo e/o balcone a seconda della larghezza dei medesimi, solai o aggetti di dimensione superiore a 1,50 m rientrano sempre nel computo delle distanze, nonché vengono considerati nel computo delle superfici coperte. L’ampiezza di 1,50 m non è stata inclusa nel concetto di modeste dimensioni dalla giurisprudenza, che ha valutato tale dimensione come in grado di estendere ed ampliare per l’intero fronte dell’edificio la parte utilizzabile per l’uso abitativo. È stata, invece, considerata legittima la previsione di piano regolatore che esclude dal computo delle distanze gli aggetti e i balconi con profondità inferiore a 80 cm (vedi immagine di copertina).

Allo stesso modo, anche le verande vanno considerate nel computo delle distanze. Esse, infatti, determinano l’aumento della superficie utile di un appartamento e modificano, altresì, la sagoma degli edifici. Il nuovo locale determinato dalla chiusura del balcone è autonomamente utilizzabile e difetta del carattere della precarietà essendo destinato a soddisfare esigenze durature di godimento di quella determinata parte di immobile (Cass. civ., Sez. II, 26 giugno 2000, n. 8691. ).

Fig2016-176_2

Uso estensivo di verande lungo l’intera facciata di un edificio

Sono state considerate assoggettate alle norme delle distanze legali le pensilinecostruite in aderenza a capannoni, le quali, pur difettando di una propria individualità, possiedano i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo. Resta, tuttavia, ovviamente fermo il principio per cui nelle singole fattispecie deve essere analizzato il contenuto delle applicabili norme urbanistiche locali. La disciplina locale, infatti, può indicare i parametri fisici che facciano rientrare le pensiline tra gli elementi ornamentali e gli aggetti di minima entità. (Si veda, in tale senso, TAR Lazio, Roma, Sez. II, 10 ottobre 2012, n. 8371 che ha analizzato la norma regolamentare vigente a Velletri (art. 103.1 del Regolamento Edilizio), la quale, richiamando le disposizioni del codice civile, determina la distanza tra fabbricati nella lunghezza del segmento minimo congiungente la parte più sporgente e quella prospiciente, esclusi gli aggetti di copertura, gli elementi ornamentali, le pensiline, i balconi a balzo fino a 1 ml. ecc., che non concorrono alla determinazione della sagoma dell’edificio.).

Fig2016-176_3

Esempio di pensilina realizzata su un capannone industriale: rientra nel novero delle distanze

Fig2016-176_4

Pensilina vetrata realizzata lungo la facciata di un edificio: non rientra nel novero delle distanze

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