Affitto-in-nero-piu-vantaggi-per-inquilino-che-per-il-locatoreEcco cosa rischia il padrone di casa se non registra il contratto di locazione?

I proprietari di un immobile citano in giudizio il convenuto sostenendo che lo stesso lo occupava abusivamente chiedendo al Tribunale la condanna di quest’ultimo all’immediato rilascio dell’immobile, nonché al pagamento nei confronti degli attori delle somma di circa quattordicimila euro pari ai canoni di locazione non pagati.

Ma la situazione apparentemente semplice si complica nel momento in cui il convenuto eccepisce la carenza di legittimazione passiva sostenendo di risiedere dal 1992 in Pescara, e di non essere mai stato domiciliato in Termoli, né tantomeno presso l’immobile del quale gli attori chiedevano il rilascio, precisando che, invece, nell’appartamento risiedeva suo padre.

Gli attori, inoltre, a sostegno delle proprie pretese allegano un contratto di locazione non registrato, ma il convenuto ha eccepito una difformità della sottoscrizione di tale contratto sostenendo che la firma apposta al contratto non corrispondeva alla sua firma eccependo, pertanto, la propria completa estraneità al giudizio.

Il Tribunale di Larino, con sentenza n. 324 del 16.10.2015 ha respinto le richieste dell’attore effettuando alcune precisazioni sulle differenze che sussistono fra le azioni a difesa della proprietà e cioè l‘ azione di rivendicazione e l’azione di restituzione.

A tal fine la sentenza ha precisato che nelle controversie aventi ad oggetto il rilascio di un immobile spetta all’attore l’onere di dimostrare che l’immobile sia occupato dal convenuto al quale ne chiede il rilascio, mentre il convenuto, se vuole sottrarsi alle richieste della controparte, deve dimostrare di non avere la detenzione dell’immobile oppure di essere in possesso di un titolo che lo legittima alla detenzione del bene.

Il giudice ha evidenziato che costoro non hanno dimostrato l’occupazione da parte del convenuto dell’immobile in questione. Mentre, d’altra parte, ha ritenuto validamente dimostrato il fatto che il convenuto non aveva la detenzione del bene, poiché risiede in altra città.

Riportandosi ad una pronuncia della giurisprudenza di legittimità, inoltre, il giudice ha effettuato una distinzione fra le azioni di rivendicazione e di restituzione che, pur mirando al recupero della disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi infatti:

  • mentre con l’azione di rivendicazione, di carattere reale, l’attore assume di essere proprietario del bene e non essendone in possesso agisce nei confronti di chiunque ne disponga dello stesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà;
  • con l’azione di restituzione, di natura personale, l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto ( diritto di proprietà) del quale non deve fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene limitandosi a dimostrare l’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venire meno di questo per qualsiasi causa. (Cass. 4416/2007).

In buona sostanza gli attori non avendo dimostrato che il convenuto risiedeva effettivamente nell’immobile e che vi fosse un titolo che lo legittimasse a ciò, il giudice non ha potuto far altro che concludere con il rigetto delle loro richieste e con la condanna al pagamento delle spese di giudizio.

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